宿迁一小区业委会将开发商告上法庭！
生活中，小区人防车位的管理
使用及收益权常常成为
业主与开发商之间的争议焦点
小区地下那些标注“人防”的车位
到底归谁使用？
开发商有权出售或出租吗？
近日，宿城法院审结了一起业委会与开发商之间的人防车位物权纠纷案件，带大家厘清人防车位背后的权益归属问题。
案情回顾
原告某小区业主委员会（以下简称 “某业委会”）诉称，被告江苏某房地产公司在出售小区房屋时，业主支付的购房款中已包含地下人防工程规划车位的投资成本，因此全体业主对该地下人防车位依法享有使用、管理及收益权，故诉至法院，请求判令被告将某大厦负三层人防工程（含所有车位）的使用权返还给原告。
开发商则辩称，其作为人防工程的投资建设方，依据《中华人民共和国人民防空法》第五条，依法享有对该人防车位的使用、管理和收益权利；并强调人防车位的建设成本并未纳入商品房销售价格中，实际售价远低于物价局备案价格；此外，双方签订的商品房买卖合同中已明确约定，开发商有权出售人防车位使用权，且投资主体身份不因房屋销售发生转移；人防工程竣工后一直由开发商实际管理维护，并承担全部运维费用。
法院审理
宿城区人民法院经审理认为，原告某业委会于2023年3月25日正式成立，并在所属居委会及街道物业管理办公室完成备案，具备诉讼主体资格。根据市物价局早年出具的成本认证报告，涉案人防车位的建设费用确已纳入商品房开发成本，并作为备案销售价格的依据。开发商虽辩称销售价格低于备案价，但实际售价仍高于开发成本，且未举证证明人防建设成本系其独立承担。法院认定，随着商品房销售完成，人防车位的建设成本已通过商品房销售转移至全体业主，业主成为实际投资者。
此外，《江苏省人民防空工程建设使用规定》第二十六条明确，“住宅小区内依法配建的防空地下室，业主委员会成立前由建设单位作为平时使用人，业主委员会成立后则由业主委员会作为平时使用人”。本案中，原告某业委会已依法成立并备案，故涉案人防工程的平时使用权应归原告所有。
综上，一审判决开发商向业委会返还涉案人防工程（含车位）的平时使用权。开发商不服提起上诉，二审法院经审理后驳回上诉，维持原判。本案现已生效。
法官说法
人防车位权属问题关乎广大业主的切身利益，易引发矛盾纠纷。本案的裁判明确：人防车位的建设费用如经确认已纳入商品房开发成本，并体现在房屋销售价格中由业主实际承担，则全体业主应被认定为该人防工程的实际投资者。依据《中华人民共和国人民防空法》第五条，业主们依法享有对该车位的平时使用、管理和收益的权利。开发商虽在建设阶段承担了初始投资，但随着房屋销售完成，建设成本已通过房价分摊转移至购房业主，投资权益主体亦相应发生转移。此外，《江苏省人民防空工程建设使用规定》第二十六条进一步明确，业主委员会成立后，人防工程的平时使用人应由建设单位变更为业委会。
法官在此提醒，业委会作为代表全体业主的合法组织，有权依法向开发商主张返还使用权及相关收益，切实维护业主共同财产权益。这一裁判不仅体现了公平原则，也对规范住宅小区人防车位的使用管理具有重要的指导意义。来源：宿城区人民法院
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